OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外，把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始权益(yì)人把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁相关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级(jí)市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前上(shàng)市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几(jǐ)个交易(yì)日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高如(rú)星对(duì)此表示(shì)，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期(qī)本身园区类资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是(shì)黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路(lù)上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级(jí)市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的(de)扩募(mù)说(shuō)明会上(shàng)，运营(yíng)团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万方(fāng)。从意(yì)向储(chǔ)备转化为(wèi)实际(jì)租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那(nà)么多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租(zū)和换租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场活(huó)跃度的(de)短(duǎn)期低(dī)点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江光大(dà)园单层(céng)以(yǐ)一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高(gāo)科目前(qián)在(zài)管(guǎn)资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要(yào)的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解(jiě)当前突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的信心。”

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