导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　each of后面加单数还是复数谓语，each of 后跟单数还是复数ong>正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到(dào)了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资(zī)源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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