导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式味着中fio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式国(gfio2吸氧浓度计算公式中的4是什么意思，氧合指数的计算公式uó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民(mín)带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成(chéng)家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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