5月以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么(me)投资机(jī)会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的(de)政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提(tí)升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片