近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率不达(dá)预(yù)期，一定程(chéng)度上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票(piào)和债(zhài)券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力的(de)改善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本金与(yǔ)增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部分女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要(yào)包括每年的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(bi女人婚外情会断干净吗，女人婚外情能说断就断吗āo)的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要(yào)为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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