万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息(xī)，难(nán)怪(guài)有网友调(diào)开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的(de)抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子根本没(méi)有网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道(dào)证实了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信(xìn)达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公(gōng)司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个(gè)地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质(zhì)开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持(chí)续(xù)没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能独善其身？

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