近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示(shì)，投资(zī)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投(tóu)资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机制(zch2是什么基团，chch3ch3是什么基团hì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况直(zhí)接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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