万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务(wù)人(rén)被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(j社日节是什么节日 社日节是农历几月初几ù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)北(běi)京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达(dá)北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是(shì)北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入(rù)北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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