文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企(qǐ)业健康发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的(de)专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业(yè)化(huà)的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定(dìng)了(le)开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者(zhě)支(zhī)付的(de)预(yù)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首(shǒu)付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗