近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到本初是谁投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng本初是谁)水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的(de)滞后性。本初是谁

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称。

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