近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基(jī)础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁了(le)这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相(xiāng)对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部(bù)世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资(zī)者在(zài)选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价(jià)值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 世界四大文化名人是哪4个，世界四大文化名人不包括谁