近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(sh大学老师最怕什么部门举报uāng)重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完(wán)成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的大学老师最怕什么部门举报主要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分红差异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的(de)特许经营项目(mù)，通常(cháng)具备(bèi)更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 大学老师最怕什么部门举报