饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重(zhòng)心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本(běn)较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对(duì)房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上(shàng)，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构要合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fá亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断ng)屋(wū)买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中(zhōng)介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同(tóng)有关(guān)部门依法(fǎ)查处不(bù)按规(guī)定明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总(zǒng)裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的(de)意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域亚磷酸是几元酸怎么判断，硼酸是几元酸怎么判断的(de)调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于行(xíng)业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等(děng)都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的(de)专(zhuān)业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担(dān)。即(jí)使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可(kě)能通过(guò)转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购房(fáng)者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转再次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门(mén)提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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