近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的(de)投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是变动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让(ràng)金等(děng)追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本(běn)身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募R女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思EITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证(zh女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思èng)券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年(nián)的(de)可(kě)供分配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述负责人也称。

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