导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图(tú)厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表>

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城(chéng)乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表中(zhōng)国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自(zì)于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。