近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权五斤等于多少克，五斤等于多少克千克000; line-height: 24px;'>五斤等于多少克，五斤等于多少克千克类项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一(yī)步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REIT五斤等于多少克，五斤等于多少克千克s可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也(yě)称。

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