文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的(de)专项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示正、异、新，正异新的区分ong>

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房(fáng)者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一(yī)般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须(xū)完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)正、异、新，正异新的区分款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需(xū)求(qiú)的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权(quán)负(fù)责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。