饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布(bù)了(le)关于规范房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)的(de)意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发(fā)商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不(无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性bù)低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对(duì)称等问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额外的(de)负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地(dì)产市(shì)场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收(无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性shōu)费标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方(fāng)协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前并未(wèi)明确具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务(wù)过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价(jià)值及工(gōng)资(zī)标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准，不(bù)得(dé)混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的(de)基本服务和延伸服(fú)务，应当分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未(wèi)来(lái)如何具体认定(dìng)其(qí)中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等(děng)都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由上下家各(gè)支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产(chǎn)中介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利于提(tí)高交易中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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