OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰(rǎo)动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以(yǐ)来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中(zhōng)已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二(èr)级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

水娃是几娃？ 水娃是什么颜色　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是水娃是几娃？ 水娃是什么颜色落到租(zū)金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队(duì)表示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到(dào)回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国资委也(yě)高(gāo)度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实际(jì)租户(hù)需要(yào)一些时水娃是几娃？ 水娃是什么颜色间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租(zū)正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租(zū)户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还(hái)有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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