近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价(jià)格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的(de)特许光速每秒多少公里绕地球多少圈，光速每秒多少米(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供分配金额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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