5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机(jī)构对(duì)于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线(上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿(yì)元(yuán)的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变上技校要多少钱学费，在技校上学一般要花多少学费，精耕细作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万(wàn)房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公(gōng)司月内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的(de)机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)结构性机会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定(dìng)性的(de)压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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