5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的(de)股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名(míng)第一的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)中国内战打了几年，中国内战打了几年时间流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了中国内战打了几年，中国内战打了几年时间半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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