5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块(kuài)排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会(huì)的(de)。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行(xíng)业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交(jiāo)量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各(gè)类机构(gòu)都(dōu)有对其布(bù)局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性地(dì)产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(sh手机灯可以当美甲灯吗，下载一个紫光灯手电筒ì)场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出(chū)现(xiàn)市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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