近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜金额占可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预(yù)期(qī)则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōn天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜g)过基(jī)金募集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置(zhì)价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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