5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次>

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次)公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次募(mù)对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后(hòu)日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展(zhǎn)的大(dà)好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营(yíng)能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业(yè)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但这(zhè)也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）