OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施(shī)资(z成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思ī)产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格出(chū)现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着(zhe)二(èr)级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期本(běn)身园(yuán)区(qū)类资产就(jiù)回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终还(hái)是落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签(qiān)租赁协成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思议的(de)通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项(xiàng)，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下的(de)扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书和合同(tóng)谈(tán)判中(zhōng)的(de)储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募(mù)之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意(yì)向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保证金(jīn)给了(le)我们一些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短(duǎn)期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一季度(dù)末(mò)也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人(rén)解释，张江光大园一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次(cì)项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度(dù)的(de)短(duǎn)期低点，目前(qián)市(shì)场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定的资源调(diào)配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润(rùn)大厦和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一(yī)千平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负(fù)责人表示(shì)，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开(kāi)发的(de)储备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产上市平(píng)台(tái)目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能(néng)算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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