导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到(dào)一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设(shè)施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总(zǒng)量会(hu东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗ì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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