导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量(l无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗iàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了(le)户(hù)均一套(tào)房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否(fǒu)意(yì)味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在无色翡翠手镯什么价位合适 无色翡翠手镯值钱吗30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住宅(zhái)改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调(diào)查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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