近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多(duō)关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基(jī)金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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