文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金(jīn)的(de)分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的(de)问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步发(fā)展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账(zhàng)户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即(jí)可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工(gō岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上ng)程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构(gòu)，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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