OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的(de)影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩(kuò意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音)大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么(me)深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的(de)通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的(de)线上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租(zū)率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的(de)广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需(xū)要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和(hé)换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目(mù)在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前在(zài)管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上市(shì)平台目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的(de)发(fā)展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们(men)实现基金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是至关重要的(de)一(yī)步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历(lì)的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有信心排(pái)除(chú)万(wàn)难，尽一切(qiè)可(kě)能(néng)化(huà)解当前突发(fā)事(shì)件的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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