OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级(jí)市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài俄罗斯是资本主义还是社会主义)公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责(zé)人也表示(shì)，近(jìn)期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的(de)事件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的(de)投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行(xíng)董事高如(rú)星对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期本(běn)身(shēn)园区类资(zī)产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是(shì)落到(dào)租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大(dà)，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格(gé)出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发(fā)突然(rán)确实(shí)始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时(shí)间即奔(bēn)赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁意俄罗斯是资本主义还是社会主义向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场(chǎng)负(fù)责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化(huà)。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园项目一(yī)季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续(xù)我们(men)在资源共享和联合营销(xiāo俄罗斯是资本主义还是社会主义)方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协(xié)同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决，但(dàn)是(shì)这和我们在(zài)张江科学城(chéng)这三十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信心排(pái)除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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