饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联(lián)合发布了关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经纪服务的(de)意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个(gè)人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例(lì)超过广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造(zào)成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际(jì)收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相关(guān)监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确(què)具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单(dān)，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)会(huì)同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的行为(wèi)。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介费(fèi)有望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场豪(háo)宅(zhái)和普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如(rú)何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本(běn)应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房(fáng)产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为(wèi)向购(gòu)房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再(zài)次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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