导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的(de)大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大(dà)的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）表示第一的词语四字，古代表示第一的词语ong>人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全(quán)国(guó)人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他(tā)分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。