OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延(yán)续(xù)此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班)租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前(qián)退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理性看待。

　戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交(jiāo)易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的(de)产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相关事(shì)项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对(duì)张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预(yù)计(jì)签署意向书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库(kù)科技消息(xī)的第一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一(yī)些空间，但本(běn)着对首批扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季(jì)度末也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目(mù)的(de)大租户(hù)退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润大厦(shà)和张江光大园项目(mù)在给租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园单(dān)层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老(lǎo)资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可(kě)以做(zuò)得更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目(mù)前在管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空(kōng)间资(zī)产上(shàng)市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当(dāng)前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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