近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强)于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于(yú)未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的(de)分(fēn)红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资(zī)者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书均会(hu发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强ì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责人(rén)也称(chēng)。

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