文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢(huī)复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的(de)《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(燃气热水器是一直开着还是用时开省电，燃气热水器每天晚上需要关吗kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行(xíng)得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定(dìng)最低首付(fù)比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责沟(gōu)通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着(zhe)放出贷(dài)款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入(rù)，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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