万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

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　　富人被精准收割(gē)？威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家g>

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的(de)故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家)房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但(dàn)未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释(shì)的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的(de威尔士首都是哪个城市 威尔士是哪个国家)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘(mì)高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法(fǎ)律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)赫(hè)集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安的时(shí)间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能(néng)独(dú)善(shàn)其(qí)身(shēn)？