近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基(jī)金年度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机(jī)构投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的(de)比率也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形成区别区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(d区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来e)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评(píng)估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质(zh区位条件要从哪些方面分析学校，区位条件要从哪些方面分析出来ì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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