5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已(打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来(lái)估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客(kè)观地(dì)去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于(yú打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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