饱受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合(hé)发布了关于规(guī)范(fàn)房地(dì)产经(jīng)纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势(shì)收取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个人信息等(děng)问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内(nèi)容(róng)、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出了(le)意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二(èr)手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带(dài)其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造(zào)成(chéng)额外的(de)负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事(shì)项(xiàng)并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多的(de)一个(gè)话题(tí)，便是(shì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的(de)房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额(é)不(bù)低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据1米等于多少mm 1米等于多少厘米是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中介服务(wù)收(shōu)费(fèi)的(de)通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北(běi)京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据(jù)这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京(jīng)二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对收(shōu)费(fèi)标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收(shōu)取(qǔ)过程中(zhōng)，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计(jì)算出合适的(de)中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价问题，两部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地(d1米等于多少mm 1米等于多少厘米ì)产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不(bù)得混(hùn)合(hé)标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水平的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过(guò)高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来(lái)如何(hé)具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易(yì)产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由(yóu)上下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会(huì)出现中介费及(jí)税费均由购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁(jià)给下(xià)家(jiā)，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)1米等于多少mm 1米等于多少厘米司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相当于变相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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