万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购入(rù)房产的(de)有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于建设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北(běi)京的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无(wú)论是一块(kuài)块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思是什么意思(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还(hái)在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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