5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报(bào)汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还(hái)是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等(děng)待它(tā)的基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些