文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研(yán)究(jiū)中23岁属什么生肖心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对这一(yī)系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的(de)分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问(wèn)题，才能进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳(wěn)步发展起到了(le)重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造(23岁属什么生肖zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次(23岁属什么生肖cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于(yú)保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存入银行专门的(de)项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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