5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的(de)是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募(mù)乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季(无菌蛋是什么，无菌蛋是什么蛋jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三(sān)月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确(què)定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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