文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施(shī)作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力(lì)把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商(shāng)品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益(yì)，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房前付订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其(qí)他(tā)预(yù)先支付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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