近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)R拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系EITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份额(é)交易(yì)价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据(jù)单位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎ拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系n)择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确。基于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目(mù)的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资(zī)者(zhě)对经营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 拐点和驻点的区别是什么意思，拐点和驻点的关系