文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配(pèi)套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的(de)专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了(le)制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制(zhì)度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，预售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎路由器有使用年限吗承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需(xū)要(yào)根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房(fáng)者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng路由器有使用年限吗)证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率路由器有使用年限吗，开发商(shāng)或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何(hé)原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在(zài)进入(rù)开发商账户(hù)前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付(fù)给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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