万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还(hái)是债主作家许地山简介，许地山简介资料p>

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高(gāo)管作家许地山简介，许地山简介资料、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿作家许地山简介，许地山简介资料。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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