OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引(yǐn)发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场价(jià)格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来(lái)平维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露(lù)张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发(fā)事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因(yīn)素影响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年(nián)内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资价值，很适合(维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架hé)稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金流(liú)没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一(yī)度二级市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和(hé)合同谈判中的(de)储备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到仅过了(le)不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架能、航天产业(yè)、信息技(jì)术(shù)等产业(yè)客户(hù)，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为(wèi)实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三个月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负责(zé)的(de)态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些(xiē)独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理(lǐ)人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园(yuán)区产业(yè)空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未(wèi)来的(de)发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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